インタビュー

【第４回講義】「民泊収益を最大化し稼ぐ秘技」大津山訓男さん

2017年6月10日 08:08

「民泊大学」の講義が始まります。今回の教授は大津山訓男さん。

大津山さんが神戸の大学で講師を務める社会人向け『インバウンド民泊』の講義内容をベースに取材し、全５回の講義にてお届けします。

第３回講義は「地方で稼ぐ」というテーマで、空き別荘の不動産会社と連携した民泊運用モデル
や長期滞在イベント型民泊についてお話いただきました。

【第３回講義】「地方で稼ぐ民泊のモデルとは？」大津山訓男さん

第４回講義のテーマは「収益最大化で稼ぐ」です。

今後、民泊新法（住宅宿泊事業法）の成立・施行に伴って、年間営業日数が180日に規制される見込みで、その中でも収益をあげていく必要があります。

第４回講義では民泊の収益を最大化する方法や、稼働率30%でも収益を出している民泊の例、「Booking.com」の活用方法などについてお聞きしました。

【経歴】

元IBM2000年コンサルタント日本の100人に選ばれ、主にIT分野の先端企業の支援や海外進出支援をNPO方式で主宰するBeB協議会を1997年より12年主宰。

日本IBM事業部長を経てCCC増田氏、PASONA南部氏、ウェザーニューズ石橋氏、ADKなどの出資で、アットマークベンチャー株式会社を起業。数多くのベンチャー上場支援や海外進出を120社を支援。12社のIPOを成功させる。

東日本大震災以降は社会貢献活動にも注力し、起業を目指す若者やシングルマザーの民泊ホストを支援。「Airbnb」を学ぶ体験型ゲストを迎えスーパーホストとして大田区や福岡、愛媛、京都でコミュニティ組織化。

また、インバウンド業界で積極的に活動し、観光庁や地域観光協会とともに地域活性化に貢献している。

民泊の収益を最大化する方法とは？

成功している民泊物件から学ぶーAirbnbアルゴリズムを最適化する

まず最初に、路線図駅前近郊距離５Km以内の周辺地域で成功している民泊物件の売り上げTop10を見て、（民間企業が提供するAirbnbのデータ分析ツールを活用しながら）自分の物件と比較をします。特にプロフェッショナルな物件例として鎌倉地区の合法民泊（簡易宿所）を後ほど補足説明します。

民泊ビジネスにおいても単価や稼働率などのデータは変動するため、常にデータを収集して分析することが重要です。近所で運用されている民泊物件の単価や運用方法を見て、1番上手くいっている方法に合わせながら、海外ゲストがスマホで検索する際に、上位トップ10に表示されるようにリスティングを工夫が重要です。（過去60組ホストのリスティングをOJT実施しその手段を検証しました）

仕組みは駐車場の「タイムズ」と同じで、そこに競合が立地すると競争が激しくなり、単価が変わりますよね。「タイムズ」でも競合の駐車場について営業マンがよく調べ、DAYユース価格（昼から夕方にかけて）と一晩価格を最適化している仕組みです。

よって、Airbnbでの検索アルゴリズム要素を参考にして、新リスティングが優先表示される１ヶ月以内にレビューコメントと獲得し、１５項目を最適化すれば勝ち組になれます。Airbnbの検索アルゴリズムの上位１０の要素です。季節により最適化し、適宜変更されます。やっとの思いで獲得しているスーパーホストや写真やレス時間などは下位なんです。読者限定公開ですので取り扱い注意。