【第4回講義】「民泊収益を最大化し稼ぐ秘技」大津山訓男さん

一人当たり単価10万円?発想の転換で宿泊以外のガイド料などで稼ぐ
鎌倉での中国富裕層の民泊から民旅の収益性の実証)

年間営業日数上限の180日規制の下でも稼いでいくためには、物件の宿泊料だけで収益をあげるのではなく、体験型アクティビティーの観光旅行ガイドなどが有効です。

昨夏に鎌倉でガイドビジネスのベンチャー企業 Huber社の立ち上げ支援を行いました。中国人学生のガイドが江の島電鉄と徒歩でツアーを実施し、私達の由比ガ浜に位置する簡易宿泊所では、宿泊単価(平均7千円)に対して、1人当たり単価が2万円と3倍の収益を上げ10名宿泊に対して2日間で100万円近い売上げ貢献をすることができました。

他にも日本犬購入ツアー(1人当たり単価150万円)や伊万里焼き物お宝探しツアー(1人当たり単価120万円)などを鎌倉、伊万里、軽井沢の別荘地区で実施。以下、鎌倉の富裕層ゲスト向けメニューを例として紹介します。

富裕層ゲスト向けメニューの例
対象:中国重慶の経営者たち10名(クラウドワークス吉田社長を重慶にお連れした縁)

目的:湘南地区のインバウンド観光視察と投資検討(鎌コンバレー企業とコラボ)

初日:
逗子マリーナ ランチ&クルーズ 夜は鎌コンバレー経営者懇親(古家築120年の日影茶屋)

2日目:
Huber中国人学生ガイドを事前3案提示し、徒歩体験ツアー(大好評)
逗子マリーナクルーズランチ 
 

民泊新法後の収益性を予測し収益管理を行う

最終的には、物件運営に関わる数字をポートフォリオ(全体)管理しましょう。家賃の価格や運営代行費用、予約コストなどの数字を洗いだし、レベニューマネジメント(収益管理)をする。収益をしっかりあげるためにも、プロフェッショナルとしての物件運営の方法を学んでいく必要があります。

特に新法後の180日規制後の収益予想を下図のように検討し、民旅メニュー(体験型アクティビティなど)を強化するか、代行を自社化するか、合法民泊への転換化など、民泊新法の半年前から準備が必要です。これらをチームごとに半日でMeet UPするセミナーを福岡(6月23日)、四国(6月28日)、大阪、東京(月1回)と200名ほどのAirbnbホストとの意見交換を実践し、来春に備えています。具体的には現状の収益構造をグラフ化して、180日規制後の状態と比較し、ホスト宅の方向性を決めていきます。

規制後の収益構造と現状の収益構造

 

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