民泊物件、立地選びのコツは? Airbnbの検索結果・稼働率試算など参考に 知ってる?「300件の壁」

これから民泊を始めたり、新たに民泊物件を増やしたりする際、どの地域で民泊営業に取り組もうか考える必要がある。

民泊ホストのMeet Upや民泊セミナーなどでホスト同士が雑談した際、「◯◯エリアは予約が入る」「◯◯駅のあたりはあんまり・・・」などという情報も得られるが、重要なことはきちんとAirbnbのリアル稼働率や物件数の情報を、自らが得て判断することだ。

それに民泊物件の収益は、物件がある場所が数百メートル違うだけで大きく変わるという実態がある。公共交通機関やコンビニへのアクセスなどの利便性に差が出るだけで、結果として売上に大きく影響するわけだ。エリアも細かく分析することが重要だ。

民泊物件についてはデータ解析サイトなどもあるが、これはおおまかなエリア選定には使えても、物件の最終選定には使いにくいのが実情であるとも言える。そのため、最終的に「本当にこの物件でいいのか」を決める際には、Airbnbのサイト上での地道な調査が必要になることを覚えておこう。

具体的な手順としては次の通り。

【①前準備】
〜Airbnb上で[宿泊人数][まるまる貸切]でソートしておく

【②地図を限界までズーム】
地図を最大まで拡大し、対象物件が中心になるように表示させる。

【③物件件数を確認】
検索結果の一番下に物件数が表示されるが、まず300件を超えているかどうかをチェックする。300件より多いと、検索しても表示されないリスティングが出てきてしまうため、好立地でも集客力が低くなる可能性がある。


【④稼働率を試算】
物件数として表示された件数の、真ん中ぐらいの表示順位(230件なら全13ページになるので、約6〜7ページ目)に表示されている物件を開き、カレンダーの稼働率を試算する。

【⑤平均稼働率を確認】
20〜40件ほどチェックし、平均の予約不可の日数が最低でも70%を越えているか確認する。

以上の手順でだいたいの売上予想を立てる事ができる。レビューの☆が表示されていない部屋は開始直後なのでカウントしないようにしよう。また、スーパーホストの物件に関しても、条件が非常に厳しいため、不慣れな間は除外した方がいい。

また、気をつけない点として、いくら立地が良くオーナー許可がある場合でも[分譲マンション]での民泊は避けたほうが良い。
管理規約で民泊が認められているケースを除き、分譲マンションだと【オーナーの意向<管理組合の意向】となるため、民泊OKと言われて契約したのち、管理組合とトラブルにるケースが後を立たない。

原則として「民泊を許可する権限は、一棟所有者又は管理組合だけにしかない」ということを肝に銘じて欲しい。

民泊を成功させる為に、もっとも重要なのはやはり物件そのもの。特に、一番重要と言える立地に関しては、安易に決めてしまとそれが命取りとなってしまうため、開始する際には特に細心の注意を払ったほうがいい。