「法案成立！民泊新法に則って合法で収益をあげる方法」
日時：7月28日 15時〜16時30分
場所：株式会社LIFULL本社（千代田区）
主催：楽天LIFULL STAY株式会社
先日、民泊新法（住宅宿泊事業法）が成立し、来年の住宅宿泊事業法施行を目前に多くの注目が集まっている「民泊」。合法化による民泊運営が可能になるということで、当事業参入を検討する事業者が多く参加している様子であった当セミナーの模様を一部レポートした。
冒頭に楽天LIFULL STAY株式会社代表取締役の太田氏より、挨拶が行われた。
続いて、シニアアカウントマネジャーの本田氏より「楽天LIFULL STAY」と民泊の種類について簡単に説明が行われた。
楽天とLIFULLの共同出資にて先月設立し民泊事業に参入を表明した「楽天LIFULL STAY」は、不動産業界で強力なネットワークを持つLIFULLと、9000万人を超える会員基盤、ブランド資産を持つ楽天の両社の強みを大いに活かして設立された民泊プラットフォームであると説明した。
現状、合法的な民泊運営を行うためには旅館業法または特区民泊という選択になるが、どちらを選ぶにしても手間とコストがかかることになる。また、来年からは住宅宿泊事業法も加わってくるが、運用日数が年間180日という規制が適用されることから、どのような選択肢で運用を行なっていくのが良いのか、楽天LIFULL STAYの戦略とサービス概要という視点から当セミナーにて解説を行なっていくとのこと。
事業戦略室長の齋藤氏より、今後の楽天LIFULLの戦略について説明が行われた。
近年、毎年二桁増で増えているインバウンドは成長分野であることは間違いないが、もう一つ注目すべきなのは国内旅行客であると齋藤氏は語る。観光庁発表の日本国内の宿泊者比率を見ると、内訳としては約10％がインバウンドであり、残りの約90％が日本人であるとのこと。
つまり、全体で見たときに日本の宿泊所を利用しているのは９割が日本人であり、インバウンドは１割に過ぎないということから、日本国内のマーケットもうまく利用するということが必須となるという。
そのような観点から、楽天LIFULLは民泊新法の180日規制の残り日数に関してはマンスリー利用との組み合わせを行い、物件の収益最大化のサポートを支援していくとのこと。
マンスリー利用の主な用途の内訳としては、出張・研修と旅行という利用で約7割を占めているということから、新入社員の研修などで繁忙期となる3月〜6月、宿泊需要が多い7～11月は民泊運用という、「宿泊+マンスリー」を組み合わせることで一年中安定した運用が可能であるとのこと。
また、ユーザー層を分析すると大きく4つに分かれており、「国内OTA」「海外OTA」「国内マンスリー」「海外マンスリー」という4つのカテゴリーに分類されると説明する。
その4つのカテゴリーに対して楽天LIFULLは、「国内OTA」については楽天グループページ内、「海外OTA」については先日発表したHomeAway、AsiaYoとの提携、「国内マンスリー」については今秋リリース予定のLIFULL HOME’Sマンスリー、「海外マンスリー」についてはビジネルトラベルに特化した民泊プラットフォームを運営しているMETRORESIDENCESに年初楽天が３億円の出資を行なっているということから、全てのユーザー層を網羅している構図となる。
楽天LIFULL STAYに物件掲載することで、様々な提携サイトに掲載できるホールセラーモデルを構築しており、年内でさらに提携を進めていこうと考えているとのこと。
また、物件の掲載については、提携している海外OTAへ単体で民泊物件の掲載を行なってもいいが、楽天LIFULL STAYで掲載することにより他のプラットフォームとの管理画面の統一やダブルブッキング防止など様々なメリットがあるとのこと。
今後は、これから初めて民泊を始める方でも安心して運営を行えるよう、立ち上げる際の物件つくりのサポートとして家具セットの案内や、楽天グループ内で保険を作成しているとのこと。
また、楽天LIFULLが行う予定である運用代行パッケージプランについても説明が行われた。
概要としては、基本料金なしの売上連動料金という体系で運用代行手数料と各サイトの販売手数料込みで25％という他社と比較して低コストのスキームとなっている。
株式会社船井総研研究所の木部氏より、マンスリー運用の成功事例について説明が行われた。
近年、不動産業界において新しい貸し方の概念が変化しているということでその変遷について述べた。
「貸し方1.0」は貸したい人と借りたい人の仲介を行うものだった。それが、2008年頃から「貸し方2.0」ということで、安いものをリノベーションで綺麗にして貸すという流れになった。最近では「貸し方3.0」として通常賃貸に加え民泊やマンスリーを利用する「ハイブリッド賃貸」という概念が出てきている。
人口減少時代に突入している上に、新築が建ち続けていることで空き家が増加しているという背景から新しい貸し方である「ハイブリッド賃貸」の拡大が求められているとのこと。
なお、札幌のホテル利用客室数や稼働率を例に挙げ、一年を通した物件運用のポイントとしては、賃貸仲介の閑散期である5月から11月というのは逆に観光シーズンであることから、その時期は民泊運用を行い、その他の時期をマンスリーまたは一般賃貸での運用を行うことで収益アップを見込める。
また、立地に関してもマンスリーを行う際は仮に地方であったり、交通のアクセスが悪かったとしても物件の周辺に病院や大学などがあれば必ず需要があるので、活用は可能であるとのこと。
参加者の感想
40代男性 「現在不動産を所有しており、これから民泊を行おうと思っているのですが民泊は180日しか運営できないので残りの日数の運用法が気になっていました。本日船井総研の木部さんがお話されていた残り日数の活用法であるマンスリー運用のお話は大変参考になりました。もう少し深掘りして聞きたかったです。」
40代女性 「民泊の運用に関して、楽天さんは他社提携を今後も進めていかれるということで楽天LIFULL STAYに物件を掲載する優位性は非常に感じることができました。運用代行パッケージプランにて運用をサポートしてくれるとのことだったのですが、実際に収益面でどれぐらいサポートしてもらえるのかという具体的な部分が気になったのでもう少し詳しく話を聞きたかったです。」
30代男性 「家具の提供や保険のサポートなど細かいところまでのサービスが準備されている点がさすが楽天さんだと感じました。一方で、民泊運営にはトラブルが付き物になってくると思うが、その保険がどこまでの範囲をサポートしてくれるのかという点が気になりました。」
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